المطورون العقاريون يواجهون قيود جديدة أكثر صرامة بعد أن أصدر مجلس الوزراء برئاسة مصطفى مدبولي، قبل يومين، ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، التي تهدف للحفاظ على حقوق المشترين وتقليل مخاطر السوق، وفق بيان مجلس الوزراء.
وتلزم الضوابط الجديدة المطورين العقاريين بتوقيت وكيفية البدء في التسويق للوحدات ومقدار رأس المال الذي يتعين عليهم تخصيصه لكل مشروع، كما تلزمهم بتقديم تقارير مالية نصف سنوية عن مشروعاتهم وأنشطتهم إلى الجهات المسؤولة، على أن تكون معتمدة من مراقبي الحسابات، وإنشاء حساب مصرفي منفصل لكل مشروع تابع لهم بحيث يتمكن المدقق المالي من متابعة تمويل المشروع.
وتُلزم الضوابط المطورين أيضا بتقسيم المشروع إلى عدة مراحل بحيث تخضع كل مرحلة إلى موافقة وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية قبل الشروع في عملية البيع من المرحلة التالية، ويجب على المطورين إثبات قدرتهم على تمويل كل مرحلة من مراحل مشروعاتهم من خلال إيداع رأس المال المطلوب بالحساب البنكي الخاص بالمشروع كالتالي: "3% للمشروعات الأكبر من ألف فدان، 5% للمشروعات الممتدة بين ما بين 500 إلى ألف فدان، و10% للمشروعات التي تمتد على مساحة 100-500 فدان، و15% للمشروعات الممتدة من 50-100 فدان، و20% على الأقل من قيمة المشروعات التي تقل عن 50 فدانا".
كما ستكون هناك إعفاءات للمطورين الذين قاموا بالفعل ببناء ما يعادل 10% على الأقل من أكبر فئة من المشروعات "الأكبر من ألف فدان" من متطلبات الإيداع. كما سيجري إعفائهم في حال قاموا ببناء ما يعادل 15% من فئة الـ 500 إلى 1000 فدان، و20% لفئة 100 إلى 500 فدان، و25% لفئة 50 إلى 100 فدان، و30% للمشروعات الأقل من 50 فدان. ويشير هذا إلى أن الحكومة تخلت عن مقترح سابق بمنع المطورين من بيع الوحدات لحين إتمام 30% على الأقل من المشروع.
ويلتزم المطور العقاري بالاحتفاظ باحتياطي 5% أو خطاب بنكي من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة لسداد المبالغ المستردة، وتخضع الأموال في هذا الاحتياطي للتغيير بناء على عدد الوحدات التي جرى تسليمها. وفي حالة تخطي مدة تأجيل تسليم الوحدة لأكثر من عامين، يمكن للمشترين اختيار استرداد 100% من الوحدة خلال ثلاثة أشهر من تقديم طلب رسمي بذلك.
يلتزم المطور العقاري في حالة حصوله على قرض بفتح حساب مدين للمشروع أو المرحلة، والذي سيجري سداد القرض منه. كما يجب عليه فتح حساب بنكي منفصل لجمع مبالغ الصيانة من المشترين، ولا يمكن استخدامها لتمويل مراحل المشروع.
وقال المستشار أسامة سعد الدين المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن القرارات التي أصدرها مجلس الوزراء بشأن السوق العقاري ليست وليدة اللحظة ولكن هي نتائج وجهود كبيرة امتدت لأكثر من 8 أشهر من التواصل مع الأجهزة المعنية مع الدولة.
وأشار إلى أن الهدف من القرارات هو الوصول للعلاقة المتوازنة بين جميع الأطراف العاملة بالسوق العقاري من مطور وعميل ودولة، لافتا إلى أن القرارات جاءت نتائج جيدة وفقا لما طالبت به القيادة السياسة خلال الفترة الأخيرة بضبط العلاقة بين الجميع.
وأكد أن القرارات الخاصة بالسوق العقاري من شأنها أن تعيد المصداقية للسوق العقاري من جديد، بعدما شهد الفترة الأخيرة وجود بعض الشركات والتي تمثل 10 % فقط من إجمالي المتعاملين ليس لديها مصداقية باعتبارهم دخلاء علي مهنه التطوير العقاري.
وأضاف أن مردود تلك القرارات خلال العامين المقبلين سيكون كبيرا جدا، لا سيما وأنها تساهم في الترويج للعقار المصري وتمكينه من جذب سيولة مالية وتوفير العملة الأجنبية لمصر، مشيرًا إلى أن توسع الدولة في الفترة الأخيرة في طرح الأراضي الاستثمارية أسهم بشكل واضح في دخول شركات غير قادرة على التنمية، وحصولها على أراضٍ بمساحات كبيرة، برغم كونها لا تمتلك الملاءة المالية التي تؤهلها لتنفيذ التنمية المطلوبة لهذه الأراضي.
وأوضح أن الفترة المقبلة ستكون فقط للشركات الجادة والتي تمتلك ملاءة مالية كبيرة، لتكون بداية جديدة تليق بالسوق المصري، باعتباره الأكثر تحقيقا للربحية مقارنة بدول الجوار، لافتا إلي أنه تطبيق القرارات علي المشروعات القائمة بأثر رجعي من الصعب في الوقت الراهن.
ولفت إلى أنه في حال عدم تطبيقه بأثر رجعي؛ سيكون أمام الجهات المسئولة عن التحكيم في حال لجوء العملاء للقضاء أو الجهات المنوط بها التحكيم، ستكون الإجراءات في صالح العملاء، لافتا إلى أنه من الصعب محاسبة المطورين أصحاب المشكلات التي حدثت خلال الفترة الأخيرة لاسيما وأنه ليس هناك قانون ينص علي تطبيق القرارات بأثر رجعي.
وقال الدكتور محمد عبد الغنى استشاري هندسي وإدارة المشروعات، إن هذه القرارات تعيد تشكيل السوق العقاري وتساهم في تعديل نموذج العمل بالسوق العقاري بحيث يتحول تدريجيا نحو التمويل المسبق وليس النظام التقليدي الحالي.
وأضاف، أن النموذج الجديد المستهدف تطبيقه في السوق العقاري هو النموذج المعمول به في كافة دول العالم، موضحًا أن ضوابط مجلس الوزراء لتنظيم السوق العقاري هو أحد القرارات الجديدة التي تحمي العميل وتحافظ على حقوقه في المقام الأول.
وطالب عبد الغني الحكومة بتقديم حوافز تتضمن تيسيرات بنكية جديدة، لضمان توفير السيولة للمطورين، بالإضافة إلى ضرورة ربط سعر المنتج بالتغيرات التى تطرأ على السوق، على أن تتضمن العقود بنودا بذلك، مطالبا بضرورة إدراج مفهوم تعويم المشروعات للحد من زيادة الأسعار المستمرة.
