"الغلا ـ بلا"، قطار الأسعار يلحق بسوق العقارات والأراضي في مصر، بورصة السماسرة تقول إن سعر متر الأرض وصل إلى 120 ألف جنيه في المنيا وقفز لـ 4000 جنيه في المدن الجديدة، خاصة في المساحات الفضاء في غياب ضابط وفوضى عقارية، الأغرب وفقًا لخبراء في سوق العقارات، أن المبيعات في الزيادة وأن سوقًا سرية نشطت بعد تحرير سعر الصرف.
والأغرب منه أنه رغم قرار البنك المركزي برفع سعر الفائدة على الأوعية الادخارية لتصل في بعض الأحيان إلى 20% ما تسبب في سحب قدر لا يستهان به من السيولة النقدية من "جيوب" المصريين، إلا أن هذا لم يؤثر على سوق العقارات بل على عكس التوقعات، حدث نمو متزايد فيها يثير الدهشة، جعلت البعض يصفه بأن هناك سوقًا "سرية" للعقارات.
في المقابل يظهر على السطح حركة ركود في قطاع الاستثمار في الوحدات السكنية لشريحة الأثرياء ممثلة في الفلل والشاليهات في المنتجعات السياحية، بينما شهدت أسعار الأراضي داخل المدن ارتفاعًا جنونيًا، حيث فاجأنا سكان مدينة "المنيا" بالكشف عن وصول سعر المتر في بعض المناطق مثل المنيا القديمة إلى 120 ألف جنيه، ووصلت إلى 4000 جنيه في المدن الجديدة، معظمها أرض فضاء، ما دفع كثيرًا من أصحاب رءوس الأموال إلى الاتجار فى مساكن الإسكان الاجتماعي وقطع الأراضي المدعمة، وشرائها من المواطنين أو الدفع بمواطنين للحجز مقابل مبالغ مالية بسيطة، وهذه الحيلة وجدناها في كثير من المحافظات.
المدهش، أن حجم الثروة العقارية في مصر والذي يصل إلى 4 تريليونات جنيه تم الاستثمار فيها رغم ما يصفه الشباب باستمرار بأن هناك "أزمة شقق" والحقيقة أن الأزمة تتمثل في ارتفاع السعار وليس في ندرة الوحدات أو انخفاض عددها، وإن كان هذا لا ينفي وجود احتياج في السوق يصل إلى 500 ألف وحدة سنويًا، بحسب معدلات الزيادة السكانية.
من جهتها تحاول الدولة ممثلة في وزارة الإسكان بهيئاتها المختلفة ومشروعاتها المتعددة من سد الفجوة في سوق العقارات سواء من خلال المشروعات العملاقة التي تستثمر هي الأخرى فيها مثل العاصمة الجديدة ومشروع المليون وحدة، وغيرها من مشروعات الإسكان المتوسط والاقتصادي.
وبحسب توقعات خبراء العقارات فإنه ليس من الوارد في المستقبل القريب أو المتوسط حدوث ما يمكن أن نصفة بحالة "تشبع" للسوق مرجعين تأثير تحرير سعر صرف الجنية مقابل العملات الأجنبية على استقرار العقارات وتناميها.
وأكد د. "أحمد ونيس" رئيس جمعية المقيّمين العقاريين، أن من الصعب التوقع بمستقبل وحركة البيع والشراء في سوق العقارات في مصر خلال الفترة القادمة لأنها دايما ما تتغير على عكس المتوقع، وقد كان متوقعًا العزوف عن الاستثمار في الوحدات السكنية بعد رفع سعر الفائدة في البنوك، إلا ان هذا لم يحدث وشهدت السوق المصرية طفرة فريدة من نوعها حيث ارتفعت أسعار الوحدات في مناطق بعينها بشكل غير مسبوق.
وأوضح "ونيس" أن السبب الرئيسي في استمرار الحركة والنشاط في سوق العقارات هو "الشباب" وهو بمثابة كلمة السر ومفتاح الشفرة لأنهم الشريحة التي تسعى دائما في مقتبل حياتها الحصول على وحدة سكنية سواء إيجار أو تمليك، إضافة إلى أن السكن إحدى ضروريات الحياة ولا يمكن الاستغناء عنه، موضحًا أن الحكومة تحاول المساعدة في ضبط واستقرار سوق العقارات من خلال إصدارها معايير التقييم العقارية من قبل هيئة الرقابة المالية والتي حلت مشكلة التقييم العقاري بنسبة 60%، في الوقت الذي لا تكفي فيه المعايير وحدها لضبط السوق العقاري، متوقعًا أن تشهد السوق العقارية ارتفاعًا في الأسعار حتى نهاية العام الحالي خاصة في ظل تراجع سعر صرف الجنيه أمام العملات الأجنبية خاصة الدولار.
وفي ذات السياق نفى "محمد المنشاوي" خبير العقارات ورئيس مجلس ادارة شركة المنشاوي للتنمية العقارية، أن يكون هناك ازدهار في سوق العقارات في مصر لكن ما يحدث هو استقرار نسبي لا يتوفر في غيرها من الاسواق المالية، وذلك بسبب أن ثقافة المواطن المصري مازالت راسخة بأن البيوت والعقارات هي أفضل مخزن لقيمة النقود أكثر من الذهب وأكثر من شهادات الادخار.
وأشار "المنشاوي" إلى أن تسعير وتحديد سعر أي قطعة ارض يتحدد بعاملين اهمهما على الإطلاق الموقع، والمكان الموجود به العقار، ثم يأتي بعد ذلك عامل "الندرة" فنجد أن المواقع التي بها حركة وشركات استثمار يكون متوقع ارتفاع أسعار الأراضي فيها، عن تلك التي لا يوجد فيها استثمار عقاري.
وقال د. باسل الصباغ، خبير الإسكان بالمركز القومي للبحوث، إأن الوحدات السكنية التي يتم الإعلان عنها في القنوات الفضائية أغلبها يخاطب شريحة معينة من المصريين وهم من أصحاب الفئات الأعلى دخلًا التي لا تنظر للعقارات كمسكن فحسب، وإنما كاستثمار عالي العائد، وبالتالي فازدياد الطلب على المشروعات الفارهة أو تعثرها، من الصعب أن يُعتبر مؤشرًا لحركة السوق العقارية ككل، وإنما يعكس حجم الأموال الموجودة لدى المواطنين والتي لم تنجح الحكومة في جذبها.
واستنكر "الصباغ" أنه من غير المعقول أن يصل متوسط سعر المتر في المدن الجديدة 4 آلاف جنيه، في بلد يعانى من أزمة اقتصادية طاحنة، فكيف يمكن للمواطنين تأمين احتياجاتهم الأساسية التى يأتى المسكن ضمن أهمها بعد الأكل والشرب.
وتابع "الصباغ" "أما الوحدات التي ربما قد تشهد أسعارها انخفاضًا مفاجئًا فقد تكون تلك التي تُبنى لخدمة شريحة الأغنياء، ومن المعروف أن أغلب تلك الوحدات الإقبال عليها يكون بغرض الاستثمار فقط وليس السكن الفعلي، وهناك إحصائيات تقول إن عدد الوحدات السكنية المغلقة فى المشروعات التى يزيد سعرها على المليون جنيه تعدى حاجز 500 ألف وحدة سكنية، اشتراها أصحابها للاستثمار وتقع فى الأغلب بالمدن الجديدة، أو الساحل الشمالي والعين السخنة، وفى حالة زادت المشروعات الخاصة بتلك الفئة، فمن المتوقع أن يحدث لتلك المشروعات كساد، لكن انخفاض أسعارها من عدمه يرجع للقدرة المالية لكل شركة المالية، أما اللجوء لتخفيض الأسعار أو تقديم تسهيلات دفع للمشترين لتحفيزهم، وهذا ما تم عقب كساد سوق العقارات الفاخرة فى 2010 بفعل الأزمة المالية العالمية فى 2008".
وكان عدد من المطورين العقاريين قد أكدوا أن مبيعات العقار قد زادت فى الفترة الأخيرة بأكثر من 30% خلال العام الجاري بعدما قامت مصر بتخفيض قيمة الجنيه، إضافة إلى التسهيلات فى السداد التى يمنحها المطورون للعملاء التى تصل الى 8 سنوات، مشيرين إلى أن أسعار العقارات زادت بنحو 20% سنويًا فى مناطق مثل القاهرة الجديدة، و6 أكتوبر ومدينة بدر والمشروعات الواقعة بطريق القاهرة – السويس، منوهين إلى الزيادة ترجع إلى عدة عوامل، أهمها ارتفاع أسعار مزايدات الأراضي السكنية الأخيرة المطروحة من قِبل هيئة المجتمعات العمرانية، وارتفاع سعر صرف الدولار أمام الجنيه وتأثيره على الوحدات التجارية والطبية، بالإضافة إلى زيادة الطلب وانخفاض المعروض.
