بهدف تقنين الأوضاع والتصالح على مخالفات البناء وفقًا لقانون ملزم ومحدد، وافق مجلس الوزراء برئاسة الدكتور مصطفى مدبولي، على مشروع قانون في هذا الصدد، الذي أجاز تقنين الأوضاع في الأعمال التي ارتكبت بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء الصادرة قبل العمل بأحكام هذا القانون.
تفاصيل مشروع القانون الجديد
أجاز مشروع القانون، تقنين الأوضاع في حالات تغيير الاستخدام في المناطق التي لا توجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، وثبت القيام بها قبل العمل بأحكام هذا القانون، ويجوز أيضًا تقنين الأوضاع والتصالح عن المخالفات البنائية، والتي تمت قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك في عدد من الحالات الأخرى، تتمثل في التالي:
- الأعمال التي لا تُخل بالسلامة الإنشائية للبناء، وفقًا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، والتعدي على خطوط التنظيم المعتمدة متى وافقت الجهة الإدارية المختصة على التصالح، ووفقًا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، والتعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونا متى تم الاتفاق بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويستثنى من اشتراط الاتفاق المشار إليه الإخلال بحقوق الارتفاق من كل أصحابه.
- المخالفات التي تمت بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، وداخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة الصادر بتحديدها قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، متى وافق الجهاز القومي للتنسيق الحضاري، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني طالما كانت غير مؤثرة على حركة الملاحة الجوية، ومتى وافقت وزارة الطيران المدني على ذلك، أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة متى وافقت وزارة الدفاع على ذلك.
- البناء على الأراضي المملوكة للدولة متى قدم صاحب الشأن طلبًا لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون، وتغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الادارية، متى وافقت الجهة الإدارية، وتغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات «الجراجات» وفقًا للضوابط التي بينها اللائحة التنفيذية.
- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، وذلك في الحالات الواردة بالمادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء الصادر بالقانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨، وكذا المشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، بالإضافة إلى الكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن، بناء على اقتراح المحافظ المختص، وموافقة أجهزة وزارة الزراعة واستصلاح الأراضي، ويقصد بها الكتل المتمتعة بالمرافق والمشغولة بنشاط سكنى أو غير سكني، والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة.
حالات لا يجوز التصالح عليها
نص مشروع القانون على حظر تقنين الأوضاع والتصالح في نطاق تطبيق أحكام هذا القانون على أي من المخالفات البنائية الآتية: «الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء- البناء على الأراضي الخاضعة لقانوني حماية الآثار وحماية نهر النيل».
كما نص مشروع القانون على أنه يجوز بموافقة مجلس الوزراء، بناء على عرض من وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أو وزير التنمية المحلية والوزير المعني بالحالة المعروضة، بحسب الأحوال، التصالح عن مخالفات البناء على الأراضي الخاضعة لقانوني حماية الآثار وحماية نهر النيل، وكذلك المخالفات المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون، متى لم يتحقق في شأنها شروط التصالح المقررة، أو المستندات المطلوبة لكل منها، وقبول التصالح بشأنها متى كانت هذه المخالفات يستحيل أو يصعب إزالتها، أو يصعب استكمال المستندات والإجراءات المطلوبة، وذلك وفقًا للشروط والضوابط التي يحددها مجلس الوزراء، على أن يكون من ضمن هذه الضوابط تحديد المستندات المطلوبة، وما يفيد أن يكون سعر التصالح للمتر المربع ثلاثة أضعاف السعر المحدد وفقًا لأحكام هذا القانون، وكذلك حال كون المخالفة قد وقعت في النطاق المكاني لإحدى جهات الولاية، مع إرفاق ما يفيد رد الجهة خلال أجل محدد بتقنين الوضع وفقًا للقانون المنظم إذا كان يسمح بذلك، أو تقرير مقابل انتفاع، بحسب الأحوال.
وحدد مشروع القانون إجراءات تشكيل اللجنة أو اللجان الفنية المعنية بالبت في طلبات تقنين الأوضاع والتصالح، وكذلك اختصاصاتها، وكيفية تحديد مقابل التقنين والتصالح، وإجراءات التظلم من القرارات الصادرة عن تلك اللجان.
مشروع القانون الجديد VS قانون التصالح القديم
القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩، انتهى العمل به في مارس ٢٠٢١، بهدف توسيع قاعدة المستفيدين من القانون، وضم شريحة أكبر من المواطنين المخالفين للتصالح، في إطار خطة الدولة لتقنين أوضاع هؤلاء المخالفين والعمل على إدخال المرافق لهم للقضاء على العشوائيات، وحدد القانون غرامات التصالح لتتراوح من ٥٠ إلى ٢٠٠٠ جنيه للمتر المسطح الواحد، حسب المستوى العمراني والحضاري، وتوافر الخدمات في المناطق المختلفة، الأمر الذي يتحدد بناءً على اللجان المحلية المعنية في كل محافظة.
كما نص القانون على أن يُقدم طلب التصالح خلال مدة ٦ أشهر من العمل باللائحة التنفيذية، ويجوز لرئيس الوزراء تمديدها مرة أخرى، حيث تقدم لطلب التصالح نحو ٢.٨ مليون طلب.
أما الحالات التي كان لا يجوز التصالح عليها بالقانون القديم، تتضمن كالتالي: «الأعمال التي تخل بالسلامة الإنشائية للبناء، والتعدي على خطوط التنظيم المعتمدة وحقوق الارتقاق المقررة قانونًا، المخالفات الخاصة بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة، والبناء على الأراضي المملوكة للدولة، والبناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، وتغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، والبناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة».
مزايا مشروع القانون الجديد
أكد السفير نادر سعد، المتحدث باسم مجلس الوزراء، أن مشروع القانون الجديد عالج كل الحالات التي لم يكن مسموحًا التصالح بها، موضحًا أن هناك حالات استثنائية لن يكون هناك تصالح معها في القانون الجديد، وهي إذا كان البناء مخالفًا للسلامة الإنشائية أو كان بناء على الأراضي الخاضعة لقانوني حماية الآثار أو تعدى على مياه نهر النهر فلن يتم التصالح معها.
وأضاف «سعد»، أن القانون الجديد يجيز التصالح في تجاوز قيود الارتفاعات المقررة من سلطة الطيران المدني، لافتًا إلى أنه من ضمن التسهيلات التي وفرها القانون الجديد السماح بتقسيم أقساط مبالغ التصالح لمدة ٥ سنوات بدلًا من ٣ سنوات، منوهًا أن الجهات المسئولة عن فحص الطلبات الخاصة بالتصالح في مخالفات البناء ملزمة بالرد خلال ٣ أشهر، كما أن لجنة التظلمات ملزمة بالرد على الطلبات خلال ٦٠ يومًا، وحال عدم ردها خلال تلك المدة يعتبر موافقة على طلبات التصالح كنوع من عقابها على عدم الرد.
أوجه الاستفادة من القانون الجديد
وفي هذا السياق، يقول الدكتور علي الإدريسي، الخبير الاقتصادي، إن الدولة طبقًا للتوجهات السياسية أن يتم التعديل في القانون الخاص بالتصالح، لأن القانون القديم لم يأت بجدواه بالشكل المطلوب، بناءً على العديد من التقديرات، حيث تقدم على طلبات التصالح نحو مليون و٣٠٠ ألف قرار للتصالح، لكن ما تم بالفعل على أرض الواقع تنفيذ التصالح معهم لا يتخطون الـ٧٠ ألف إجراء، وبالتالي هذا عدد ضخم جدًا لم ينته من عمليات التصالح، وكان الجميع خاسرا فلا المواطن تصالح على العقار الخاص به، كما لم تستفد الدولة من عدم تقنين أوضاع هذه العقارات أو الاستفادة من مبالغ التصالح.
ويواصل «الإدريسي»، في تصريح خاص لـ«البوابة نيوز»، أنه كانت هناك حاجة لقانون جديد للتصالح يستطيع من خلاله تسهيل عمليات الفحص وإنهاء إجراءات التصالح في أسرع وقت طبقًا لشروط محددة وحالات لا يمكن التصالح فيها، وفقًا لما يحدده القانون الجديد من ضوابط ما زالت تحت البحث والدراسة في لجنة الإسكان بمجلس النواب، لحين إصداره بشكل نهائي وعرضه في الجلسة العامة للمجلس، وتتم الموافقة والعمل به، مؤكدًا أنه تحرك مهم جدًا يستفيد منه قطاع التشييد والبناء والمواطن أيضًا من خلال تقنيين أوضاع العقار الخاص به، والرواج للسوق العقارية بالنسبة للبيع والشراء ونقل الملكية، بالإضافة إلى استفادة الدولة من هذا الأمر سواء من خلال وجود أوراق رسمية للعقارات وملكيتها ورسوم التصالح أيضًا.
رفع كفاءة الخدمات
كما يضيف الدكتور عادل عامر، الخبير الاقتصادي، أنه يحظر التصالح في الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، وهي المخالفات الخاصة بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، وتجاوزات متطلبات شئون الدفاع عن الدولة، والبناء على الأراضي المملوكة للدولة ما لم يكن صاحب الشأن قد تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون، والبناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، وكذلك تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، والبناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، ويستثنى من ذلك الحالات الواردة في المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء طبقًا للضوابط التي يصدر بها قرار من وزير الزراعة والمشروعات الحكومية وذات النفع العام والكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن، ويقصد بها المباني المكتملة والمتمتعة بالمرافق المأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة، وطبقًا للتصوير الجوي في ٢٢-٧-٢٠١٧، والتي يصدر تحديدها قرار من لجنة الأحوزة العمرانية المشكلة بقرار من وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
ويستكمل «عامر»، في تصريح خاص لـ«البوابة نيوز»، أنه لا يجوز التصالح في حالات تغيير الاستخدام في المناطق التي توجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، ولا يعد تغيير النشاط وفقًا للقوانين المنظمة تغييرًا للاستخدام، مشيرًا إلى أنه في حقيقة الأمر أن القانون لا يستهدف إزالة العقارات، وإنما يعمل على تقنيين الأوضاع وضبط الإجراءات التي لا تتضمن أية مصادرة أو إزالة أو حتى عقوبات بالحبس، بل على العكس فهي تعمل على إنقاذ المباني من بطش قانون البناء الموحد رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨، كما تفتح الباب على مصراعيه أمام التصالح وتصحيح الأغلاط.
ويوضح، أنه بعيدًا عن تقنيين الأوضاع، فإن قانون التصالح يستهدف رفع كفاءة الخدمات وقيمة الثروة العقارية، وتعديل الأوضاع الخاطئة في التخطيط، وإصلاح مشكلات البناء لإضفاء مظهر عمراني متحضر، والعمل على تنظيم المجتمع واكتمال الخدمات، لافتًا إلى أن الدولة لا تنكر أن هناك بعض العيوب الناجمة عن سوء الإدارة وفساد المحليات في بعض الأحيان وإنما من الخطأ أن تقف الدولة مكتوفة الأيدي دون محاولة تصحيح الأخطاء السابقة والبحث عن حلول لها، وتتنوع مخالفات البناء التي ينص عليها قانون التصالح لتشمل مخالفة بنود الترخيص الخاص بالبناء، مما يؤثر على السلامة الإنشائية، والبناء بدون ترخيص أو مخالفة الرسوم المعمارية والإنشائية، وتغيير استخدام العقارات من سكني إلى تجاري وما إلى ذلك، وتعلية أدوار بما يخالف الرسوم المعمارية المنصوص عليها.
مكاسب المواطن والدولة
ويرى الدكتور محمد شحاتة، أستاذ التخطيط العمراني في جامعة القاهرة، أن التعديلات التي تمت إضافتها على قانون التصالح في مخالفات البناء في التعديل المُقدم من الحكومة شملت الحالات التي أظهر تطبيق القانون القديم صعوبة تجاهلها وانتشارها بشكل يجب التعامل معه، وهذا الأمر أحد الأسباب الرئيسية لإدخال هذه الحالات، وبصفة خاصة أن بعضها يستحيل إزالتها بسبب تأثيرها على المباني المجاورة لها.
ويواصل «شحاتة»، في تصريح خاص لـ«البوابة نيوز»، أن هذه التعديلات الجديدة سوف تسمح بالموافقة على المزيد من طلبات التصالح، عكس ما كان عليه الوضع في القانون القديم، لأن التعديل يسهل إجراءات تشكيل اللجان، إلى جانب زيادة الحالات التي يجوز لها التصالح، مشيرًا إلى أنه هناك مكاسب للمواطن من جانب والدولة من الجانب الآخر، حيث إن تقنين وضع المبنى وما يترتب عليه من فوائد في عمليات التصرف العقاري وإدخال المرافق وغيرها من الإجراءات الأساسية بما يحقق النفع للمواطنين، أما بالنسبة للدولة فإنه بخلاف العوائد المالية المتوقعة من تحصيل رسوم التصالح، فهناك جوانب أخرى مرتبطة بإدارة الثروة العقارية وحوكمة العمران.
مخاوف من المخالفات الجديدة
وتقول الدكتورة هبة الفولي، أستاذ التخطيط العمراني بجامعة القاهرة، إن التصالح خارج الأحوزة العمرانية هذا المصطلح يدل على البناء على الأراضي الزراعية، وهو أمر خطر جدًا، وله دلالات في تآكل هذه الأراضي، وبالتالي فرصة مخزون الدولة من المحاصيل الزراعية والغذاء من الأمور المهمة فهي قضية أمن قومي، مضيفة أن التصالح على أراضي الدولة تعني البناء والتعدي على أراض غير زراعية أو صحراوية، وطالما تنطبق عليها الاشتراطات الآدمية، وعلى مستوى التهوية والإضاءة فهي غير مثيرة للمشاكل طالما تنطبق عليها السلامة الإنشائية.
وتابعت «هبة»، لـ«البوابة نيوز»، أنه كان لابد في ذكر مصطلح السلامة الإنشائية أن تشمل السلامة السكنية منها التهوية والإضاءة، لأنها تسبب مشاكل على مستوى الصحة وغيرها، فضلًا عن التزاحم التي تفقد خصوصية العائلة وتسبب المشاكل الاجتماعية، ولكن طالما الحديث عن أهمية وجود عقار سكني للمواطنين، فمن الممكن عدم التركيز عليها، مؤكدة أن الأراضي الزراعية خط أحمر، لأن الأمن الغذائي المصري قضية أمن قومي.
وأشارت إلى أنه ستكون هناك موافقة أكثر على التصالح من خلال مشروع القانون الجديد، ولكن ستحدث مخالفات أكثر، وهذا خطر كبير جدًا، لأنه سيكون هناك تصالح على المخالفات في البناء على الأراضي المملوكة للدولة، وخاصةً الأراضي الزراعية بما يسبب كارثة في الأمن الغذائي المصري.
التصالح حمل على اللجان الفنية
ويقول أحد المهندسين الاستشاريين بإحدى لجان التصالح في أحد الأحياء، إن القانون الجديد أيضًا ما زال لا يسمح صراحةً بالتصالح على الـ٨ حالات المبينة بالقانون القديم، وهو فقط أعطى فرصة للجهات ذات الشأن بإعادة دراستها وتحصيل الرسوم، وإبداء رأيها أما بالقبول أو الرفض، موضحًا أنه أثقل اللجان الفنية بحمل جديد وهو مخاطبة تلك الجهات بمخاطبات رسمية في كل حالة.
وتابع، في تصريح خاص لـ«البوابة نيوز»، أن عدم استجابة الجهات المعنية «لجان التصالح» وتأخرها في إنهاء كل الطلبات المقدمة يرجع إلى وجود عوار ظاهر في نصوص القانون القديم، وعدم رغبة الجهة الإدارية «المحليات» في إنهائها، وذلك بامتناعها عن صرف مستحقات اللجان العاملة على هذا الملف، وأيضًا سوء إدارة الملف بالكامل من المحليات.
