«التعبئة والإحصاء»: 3 ملايين شقة ايجار في مصر بينها مليون وحدة مغلقة
عبدالسلام قورة: يجب رفع الظلم عن الملاك ومراعاة التضخم وزيادة الأسعار
مي رشدى: «الإيجار القديم أو ما يسمي أزمة الـ١٠٠ عام ملف شائك
تعتبر أزمة الإيجارات القديمة، أحد أهم المشكلات التي باتت تؤرق المصريين، خلال السنوات الماضية، والمتراكمة منذ عدة سنوات، فملاك العقارات يشعرون بالظلم الفادح، نتيجة تدني القيمة الإيجارية للوحدات السكنية المؤجرة، والتي لا تتناسب في كثير من الأحوال مع قيمتها الفعلية.
فيما يتهم السكان، ملاك العقارات، بالمغالاة في محاولات رفع القيمة، استنادا للقاعدة القانونية «العقد شريعة المتعاقدين»، وتقاعسهم عن ترميم بعض العقارات المتهالكة، انتظارا لسقوط العقارات وبناء أبراج شاهقة بديلا عنها، وينتظر الفريقان بين الحين والآخر مشروع قانون عادل، من قبل البرلمان، لحسم الجدل المشتعل دائما بين الطرفين.
مؤخرا تقدم النائب أحمد عبد السلام قورة، عضو مجلس النواب، بمشروع قانون بتعديل قانون الإيجارات القديمة، وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١، لإحياء الثروة العقارية المهدرة- حسب وصفه.
وأضاف قورة أن الهدف من تعديل قانون الإيجار القديم هو رفع الظلم عن عدد كبير من الملاك، الذين حكم عليهم بـ"الفقر" مع مرور الزمن، حيث سمح بتوريث (أملاكهم) للمستأجرين دون وضع قواعد تراعي زيادة هذه القيمة الإيجارية مع معدلات التضخم وزيادة الأسعار.
وتابع النائب: "هدفنا السامي من هذه التعديلات هو تحقيق التوازن في علاقات الإيجار القديم، في ظل شكوى ملاك العقارات القديمة من عدم تحقيق القيمة الإيجارية أي توازن مع ارتفاع الأسعار.
وذكر قوره أن الساكت عن الحق شيطان أخرس، وعلينا أن لا ندفن رؤوسنا في الرمال دون مواجهة تلك المشكلة (القديمة) التي مر عليها ما يقرب من ٦٠ عامًا، مشيرًا إلى أن (الأفكار الاقتصادية) تغيرت أيضا كما تغيرت العلاقات الاجتماعية، وهنا يجب على الجميع العمل لحصول كل من المالك والمستأجر على حقوقه ومعرفة واجباته، بحيث تكون هناك علاقة متوازنة بينهما.
وقال: من المؤسف ألا نقترب من هذا القانون لإعادة الأمر إلى نصابه الصحيح، بعد مرور أكثر منذ نحو ١٦ عامًا من مناقشته على أبعاد متفاوتة، على المستوى الحكومي أو البرلماني دون الوصول إلى قرار حاسم لمواجهة الإيجارات القديمة التي كانت قد حصرها الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء لوزارة الإسكان والتي يصل عددها إلى نحو ٣ ملايين و٢٠ ألف وحدة، من بينها أكثر من مليون وحدة مغلقة دون استغلال.
واستطرد النائب: "ليس من الطبيعي أن يكون المستأجر مقيمًا في فيلا أو شقة بكومباوند في مدينة جديدة ولديه شقة إيجار قديم في الزمالك أو وسط البلد أو جاردن سيتي، هنا يجب عدم دعمه، وعودة حق المالك في وحدته، وزيادة القيمة الإيجارية بما يتناسب مع مكان الوحدة السكنية أيضًا".
وحذر قورة من تأجيل الإصلاح الذي يزيد من تعقيد الأزمة، خصوصًا أن قانون الإيجار القديم لم يعد مناسبًا لطبيعة الحياة الحالية، وبالتأكيد هو أحد الملفات التي تحتاج إلى إعادة هيكلة بما لا يضر بالبسطاء من المستأجرين والأملاك.
جاء مقترح "قورة" لتعديل ٦ مواد فقط في القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١، تسمح بإضافة حالات لإخلاء الوحدة المؤجرة حال غلقها لمدة ٣ سنوات لغير غرض السفر، أو مرور المدة نفسها على استخراج ترخيص بناء جديد باسم المُستأجر أو زوجته أو أولاده القصر، أو استفادته من الحصول على مسكن من برامج الإسكان التي تُقدمها الدولة.
وأضاف النائب أن الحالات تتضمن إضافة إلى تحرير العقد الأصلي بعد مرور ٥٠ عامًا على بدء العلاقة الإيجارية الأصلية للعين المؤجرة، بما يعني تقييد حق توريث العلاقة الإيجارية بهده المدة، مع تحديد حد أدنى للأجرة ٢٠٠ جنيه للوحدات السكنية، و٣٠٠ جنيه للوحدات الإدارية، أو ٥٠٪ من قيمة الأجرة القانونية المُتخذة أساسًا لحساب الضريبة العقارية لوحدة المثل، ما يعنى أن ترتفع الأجرة مع تحسن مستوى معيشة الساكن أو حال الوحدة ذاتها، فضلًا عن زيادة تدريجية للأجرة بنسبة ١٠٪ سنويًا، مع إنشاء صندوق لدعم المُستأجر غير القادر، تكون حصيلته من حصيلة الضريبة العقارية التي تترتب عن الوحدات المُخلاة وفقا للقانون ولمدة ٥ سنوات، وهو المقترح نفسه في تعديلات وزارة الإسكان التي كانت منذ سنوات طويلة.
وأكد قورة أن مقترحه يهدف إلى تحقيق التوازن في علاقات الإيجار القديم، في ظل شكوى ملاك العقارات القديمة من عدم تحقيق القيمة الإيجاريه أي توازن مع ارتفاع الأسعار.
ونوه بأن عددًا من العلماء يرى أن عقد الإيجار في الشريعة الإسلامية لا بد أن يكون محدد المدة والقيمة والمنفعة، فإذا خلا من ذلك كان عقدًا غير صحيح شرعا، وعقد الإيجار المؤبد والذي يمتد تلقائيًا رغمًا عن إرادة المؤجر أي المالك، يعد عقدًا باطلًا لعدم توافر الرضا من أحد الطرفين، وكل عقد يداخله الغش والإكراه يكون عقدًا غير صحيح شرعًا ولا يجوز لولى الأمر أن يتدخل في عقد الإيجار مقررًا امتداده وتأبيده، لأن هذا مخالف لأحكام الشريعة الإسلامية ولإجماع الفقهاء من العصر الأول للإسلام حتى وقتنا هذا على أن عقد الإيجار يجب أن يكون محدد المدة ولابد فيها من رضا الطرفين كسائر العقود، وأن أي عقد خلا من رضا الطرفين يعتبر عقدا باطلا، وهذا ينطبق على عقد الإيجار.
وطالب قورة المستشار حنفي جبالي، رئيس مجلس النواب، إحالة تعديلاته إلى لجنة الإسكان بالاشتراك مع اللجنة التشريعية والدستورية، لعقد جلسات حوار مجتمعي وعقد لجان استماع للاستماع إلى وجهة الخبراء والمختصين في هذا الشأن، ونقل وجهات النظر عن طرفي العلاقة "المالك والمستأجر "، لتكتمل الرؤية بما يحقق الصالح العام، ويرضي جميع الأطراف للوقوف على أكبر قدر لأبعاد هذه القضية؛ خصوصًا أن القانون من المحرمات منذ ٦٠ عامًا ولم يجرؤ أحد على تعديله.
من جانبه، أعلن أشرف الشبراوي أبو العلا، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن الأيام المقبلة في اللجنة ستشهد فتح ملف الإيجارات القديمة للعمل على التوصل لحلول ترضى الطرفين، وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
وقال أبو العلا، إن قانون الإيجار القديم يعد ظلما وافتراء على عدد كبير من الملاك، بل حكم عليهم بـ«الفقر» مع مرور الزمن، حيث سمح بتوريث «أملاكهم» للمستأجرين دون وضع قواعد تراعى زيادة هذه القيمة الإيجاري مع معدلات التضخم وزيادة الأسعار.
فيما أكدت النائبة مي رشدي، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن حزب الإصلاح والتنمية التي تنتمي إليه، بصدد التقدم بمشروع قانون جديد للايجارات، مشيرة أن القانون شائك ويحتاج دراسة وافية ترضي جميع الأطراف سواء كان المالك والمستأجر.
وأضافت رشدي، أن لجنة الإسكان تسعى لحل هذه الازمة التي مر عليها أكثر من ١٠٠ عام، لافتة أن الفصل التشريعي الأول نقش الجانب الخاص بالتجاري، بينما نحن الآن نتسابق مع الوقت لإنهاء الجانب السكني من القانون.
وتابعت عضو لجنة الإسكان بالبرلمان: "الإيجار القديم أو ما يسمى بأزمة الـ١٠٠ عام، ملف شائك، لذلك يجب علينا التأني والسماع لكافة وجهات النظر لخروج قانون يرضي جميع الأطراف دون الانحياز لفئة عن الأخرى".
وطبقًا لمشروع القانون الجديد، المقدم من "رشدي" فإن هناك ثلاثة طرق لتحديد قيمة الإيجارات القديمة، وهي:
يكون الحد الأدنى للقيمة الإيجارية الشهرية ٢٠٠ جنيه للوحدة المؤجرة لغرض السكن، و٣٠٠ جنيه للوحدة المؤجرة لغير غرض السكن.
يتم تقدير القيمة الإيجارية بما يوازي مُتوسط إجمالي ما دفعه المؤجر للمرافق (كهرباء، مياه، غاز) بالعام السابق لنفاذ القانون.
يتم حساب ٧٥٪ من قيمة الإيجار القانونية المتخذة أساسًا لحساب الضريبة العقارية لوحدة مماثلة في العام السابق لنفاذ هذا القانون.
١٠٪ زيادة سنوية دورية على قيمة الإيجار المُقررة بهذا القانون.
وفي هذا السياق قال الدكتور أحمد البحيري، محام مختص بالقضايا العقارية، إن أزمة الإيجار القديم ليست وليدة اللحظة ولكنها موجودة منذ عشرات السنوات بلا مئات السنوات لذلك من المتوقع أن الأزمة لم يتم حلها بسهولة في ظل تمسك كل طرف من الاطراف بحقه في القانون، وتابع البحيري من المتوقع تكرار سيناريو أزمة الإيجار القديم في البرلمان الحالي.
وأضاف البحيري، أن مجلس النواب السابق حاول أكثر من مرة الخروج بالقانون إلى النور لكن دون جدوي لذلك توقعنا بأن حل الأزمة سيكون صعبا ومن المنتظر أن يكون هناك تدخل من قبل الحكومة بالتدخل لإصدار مشروع خاصة وأن الدستور أعطاهم الحق في إصدار التشريعات، مما يجعل الأمر منحصرا أمام حلقة مفرغة.
وتابع، تقدمت بمشروع قانون بهذه الأزمة في عهد مجلس النواب السابق بالإضافة إلى ٦ آخرين بالمجلس، ولكن دون أي جديد وطالبنا من الجهات المعنية التدخل لخروج ذلك القانون ولكن دون جدوي، موضحا أن السبب في تأخر الحكومة في تقديم مشروع قانون بشأن الإيجار القديم، يرجع إلى أن الموضوع ليس بالسهل وأنه أكبر من أي شيء لذلك لا بد من تدخل الرئيس عبد الفتاح السيسي وإصدار قرار فوري بتطبيق القانون، لذلك نجد أن الحل يتلخص في خروج قرار من رئيس الجمهورية، في ظل عدم قدرة مجلس النواب على اتخاذ قرار في هذا الشأن.
واستطرد، أن وجود قرار خاص بالإيجار القديم سيصب في مصلحة الجميع خاصة الدولة نفسها، لأنها ستستفيد حال حسم الأزمة، سيدخل حصيلة ضرائب بالمليارات.
في نفس السياق قال خالد عاطف، خبير التقييم العقاري، أن هناك تحركا كبيرة في الفترة الأخيرة خاص بهذا الملف، موضحًا أن تلك الخطوات مهمة للغاية لأن ملف الإيجار القديم ملف كبير ويخص جزءا كبيرا من المواطنين لذلك طالبنا مرارًا وتكرارًا بوجود تحديثات تشريعية في القانون بالنسبة لخدمة جميع الأطراف سواء كان المؤجر أو المستأجر، موضحًا أن ذلك سيتم عن طريق تحويل عقودهم طبقا لقانون ٤ لسنة ٩٦ الخاص بالإيجار الجديد ولأن المحل التجاري لا يفرق في أسعار البضائع سواء تابع للإيجار القديم أو الجديد.
وأضاف، الأمر الذي يناقش في البرلمان فيما يخص الإيجار القديم لا يخص الشقق السكنية والعقارات فقط، وإنما الأمر متعلق بمناقشته التعديلات على المنشآت الإدارية كمكاتب المحامي والدكتور والمهندس ومكاتب المحاسبة والسفريات، وأي شيء يتعلق بالإيجار القديم بصفة عامة، موضحا أن الأسباب التي تدعو إلى تغير تلك المكاتب من الإيجار القديم إلى ايجار جديد أسباب مقنعة، حيث لا يمكن ان يكون طبيب كشفه بـ ألف جنيه ويدفع قيمة إيجاريه ٥٠ جنيها شهريا.
وتابع عاطف، أن الجانب السكنى يعد من أهم وأخطر الملفات التي تحتاج إلى مجهود كبير في الفترة المقبلة خاصة وأننا كما ذكرنا أن ملف الإيجار القديم موجود منذ عشرات السنوات بل مئات السنوات، خاصة وأن المستأجرين من فئات أصحاب المعاشات وأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة وغير قادرين على دفع ايجارات مبالغ عليه ومرتفعة لذلك نحن بين نارين اما تعديل القانون بشكل كلي أو وجود استثنائيات، لذلك فإن تلك الجزئية تحتاج إلى روح المعالجة التشريعية وبشكل احترافي لعدم ضرر أي طرف في تلك القضية.
طالبا بضرورة تدخل المسئولين وتمرير القانون ووجود سيستم ونظام محكم في تطبيق قانون الإيجارات القديمة، وأن يكون هناك تعويض المستأجرين والملاك أصحاب العقارات القديمة بمبالغ نظير تطبيق تلك القانون.
وفي نفس السياق قال حسن على محمود، من سكان الإيجارات القديمة، أنه لا يمكن بأي حال من الأحوال تعديل قانون الإيجار القديم، موضحًا أن تعديل القانون يضر بمصلحة المؤجرين ضرر كبير للغاية، خاصة وأن أصحاب تلك العقارات لا يفرق معهم ايجار قديم من جديد بسبب حالتهم المادية، التي تعد أكثر من ممتازة، مقارنة بأوضاع المؤجرين، بقوله: "حالتنا المادية ضعيفة للغاية، ودخلنا لا يتخطى الألفين جنيه، ومعظمنا يسكن في تلك الشقق منذ أكثر من ٥٠ سنة".
وأضاف " على "، أنه لا يمكن تعديل القانون دون مراعاة أوضاع السكان المادية المتدنية، ولو تم زيادة الإيجار بشكل مبالغ فيه، لن يستطيع غالبية المستأجرين دفع الزيادة، حيث إن غالبية الذين يسكنون بنظام الإيجار القديم من أصحاب المعاشات، وموظفي حكومة، ومرتباتهم في أضيق الحدود، بقوله:" لا نستطيع بأي حال من الأحوال دفع زيادة غير عادلة، مناسبة لأوضاعنا الاقتصادية، واللي جاي على أد اللي رايح".
وفي نفس السياق قال الدكتور وائل النحاس، الخبير الاقتصادي، قبل الحديث عن أزمة الإيجار القديم لا بد من وجود حل جذري وسريع لحل أزمة الشقق المغلقة، خاصة وأن معظم المواطنين اتجهوا إلى الاستثمار في العقارات وشراء الوحدات السكنية وعدم استخدامها لفترات زمنية طويلة، خاصة وأنه لا أحد يستطيع أن يجبرهم على فتحها أو غلقها لذلك لا بد من وجود سيستم ونظام محكم لاستخدام تلك الشقق وفتحها واستخدامها.
وأوضح النحاس، مما لاشك فيه أن الأزمة الحقيقية هي قانون الإيجارات القديمة، الذي يضر بمصلحة الملاك، خاصة وأن هناك عددا كبيرا من المواطنين يملكون عدة شقق بنظام الإيجارات القديمة ولا يتم فتحها أو استخدامها لفترة زمنية طويلة بسبب الإيجارات الضئيلة الذي يدفعونها، والتي لا تتخطى الـ ٢٠ جنيها شهريا، لذلك لا بد من وجود قانون جديد يمنع حق التوريث.
وتابع، هناك أكثر من ٢ مليون شقة مغلقة وغير مستخدمة، موضحًا أن السبب الرئيسي في ارتفاع تلك الرقم هو وجود قانون الإيجارات القديمة، ولابد من حل تلك الأزمة عن طريق تعديل القانون الإيجارات الحالي، بحيث لا تورث الوحدة السكنية بعد وفاة المستأجر وفرض ضرائب على الشقق المغلقة.
