من المنتظر تطبيق العمل بالتعديلات الجديدة على قانون "الشهر العقاري" ولائحته التنفيذية الخاصة بتسجيل العقارات المباعة حديثًا، ابتداءً من 6 مارس المقبل، والذي يتم فيه إلغاء "العقود الابتدائية"، وبالتالي سيكون اللجوء إلى الشهر العقاري هو الجهة الوحيدة التي سيتم الاعتراف بها أمام الشركات الحكومية ومؤسسات الدولة.
شملت المادة 35 مكرر من قانون "الشهر العقاري" بعد التعديل الأخير عليها، السماح لأصحاب الأحكام في دعاوى إثبات الملكية والصحة والنفاذ بالتوجه إلى مكتب الشهر العقاري المختص بعد حصوله على الحكم وطلب تسجيل العقار باسمه، حيث يحصل في البداية على رقم مؤقت بأنه تم تسجيل العقار باسمه دون أن يقوم عضو الشهر العقارى بإعادة بحث الملكية، ويتحول الرقم المؤقت إلى رقم نهائى ويتم التسجيل رسميا بعد نشر طلب الإشهار وعدم وجود اعتراضات عليه خلال مدة زمنية محددة.
والأحكام المقصودة في المادة 35 مكرر هى أحكام دعاوى إثبات الملكية والصحة والنفاذ فقط، التي تستلزم بحث الملكية من واقع العقد المحرر وسند الأصلى للعقار والرخص التي حصل عليها قبل بنائه، بينما لا تنطبق عليها الأحكام الصادرة في دعاوى صحة التوقيع، لأنها دعوى تحفظية تنصب على التوقيع فقط دون مناقشة الموضوع أو البحث في ملكية العقار.
كما تضمن التعديل إلزام شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية بعدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أى إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم سند من الشهر العقارى يثبت حصوله على رقم مؤقت أو تسجيله لهذا العقار.
شروط تسجيل العقار بعد 6 مارس 2021
1- تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار.
2- شهادة من مجلس المدينة بأن العقار ليس به مخالفات بناء.
3- تقديم صورة للبطاقة الشخصية الخاصة بالبائع والمشتري مع الاطلاع على الأصل.
4- رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة الابتدائية.
5- تقديم "شهر إرث" للورثة في حالة وفاة مالك العقار، وعدم الاعتراف بالإعلام الوراثي.
6- كتابة طلب التسجيل للشهر العقاري مرفقا بالتكليف الضريبة العقارية.
7- تقديم كشف مساحي للوحدة السكنية في حالة تغير أوصاف العقار.
8- مراجعة النهائية من الموظف المختص والتوقيع عليه للقبول إشهار العقد.
9- تحرير عقد على الورق الأزرق داخل مكتب التصديق على العقد وتوقيع على طرفي التعاقد.
رسوم تسجيل الوحدة السكنية بعد 6 مارس 2021
يتم دفع رسوم الوحدة السكنية وفقًا لمساحتها، وذلك بالإضافة إلى 2.5% ضريبة تصرفات عقارية، و1% مقابل تصديق بنقابة المحامين وتستحق على المبالغ من 20000 جنيه فأكثر.
1- الوحدة السكنية على مساحة 100 متر، يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تقدر بـ500 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 125 جنيها.
2- الوحدة السكنية على مساحة 200 متر 2: يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر بـ1000 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 175 جنيهًا.
3- الوحدة السكنية على 300 متر يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر بـ1500 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 225 جنيهًا.
4- الوحدة السكنية التي تزيد على 300 مترمربع، يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تصل إلى 2000 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 275 جنيهًا.
وهناك عدة طرق لسداد الرسوم المستحقة تشمل السداد عن طريق الشيكات مقبولة الدفع، أو السداد النقدي، أو السداد عن طريق الحوالات البريدية، وفيما يتعلق بخدمات التوثيق المميكنة التي تمت إتاحتها للمواطنين، تم إطلاق التشغيل التجريبي لـ 13 خدمة من خدمات التوثيق عبر بوابة مصر الرقمية في محافظات القاهرة والجيزة والإسكندرية، بما يمثل 75% من إجمالي المحررات المطلوبة من مصلحة الشهر العقاري، فضلًا عن إطلاق التشغيل التجريبي لـ 13 خدمة من خدمات الشهر عبر بوابة مصلحة الشهر العقاري في القاهرة والجيزة والإسكندرية.
كما يتم تقديم خدمات التوثيق للمواطنين من خلال 481 مكتبًا للتوثيق على مستوى الجمهورية، منها 90 مكتبًا مميكنًا بنظام الشباك الواحد و48 مكتبًا بمكاتب البريد، إلى جانب 99 مكتبًا مميكنًا بالنظام القديم، فضلًا عن 243 مكتبًا يدويًا، ومكتبًا واحدًا بالمراكز التكنولوجية، وتم إطلاق تطبيق للتعرف على نسب التكدس داخل المكاتب المقدمة لخدمات التوثيق بما يتيح للمواطن تحديد الوقت المناسب له للحصول على الخدمة، وكذلك يمكن للمواطن سداد رسوم خدمات التوثيق بواسطة وسائل الدفع الإلكتروني كبطاقات الائتمان، كما تم إطلاق تطبيق "أرغب في عمل توكيل" عبر الهواتف الذكية التي تعمل بنظام أندرويد في يوليو 2020.
وفيما يخص أوجه الاستفادة من تسجيل العقارات بالشهر العقاري، أبرزها ضمان الملكية وحمايتها من الاعتداء عليها، فضلًا عن استخدام حصيلة الرسوم في تمويل المشروعات التنموية القومية، بالإضافة إلى تقليل عدد المنازعات القضائية، ورفع قيمة الوحدة السكنية عند تقييمها من قبل الخبراء العقاريين، وإتاحة إمكانية الاقتراض بضمانها لزيادة رأس المال.
ومن ضمن أضرار عدم تسجيل العقارات لدى مصلحة الشهر العقاري، وجود نحو 85% من العقارات غير مسجلة، الأمر الذي قد يعرضها للاعتداء من الآخرين، بجانب التأثير سلبًا على الاستثمارات الأجنبية نتيجة تراجع مصر بمؤشر تسجيل الملكية الصادر عن البنك الدولي لعدم وجود قاعدة ملكية عقارية واضحة وشفافة، وهو مؤشر يقيس الإجراءات والوقت والتكلفة اللازمين لنقل الملكية ونوعية نظام إدارة الأراضي، وكذلك إهدار مليارات الجنيهات على ميزانية الدولة، مما يؤثر سلبًا على الخدمات المقدمة للمواطنين (كالصحة والتعليم والمرافق)، وأخيرًا زيادة عدد المنازعات القضائية بين المواطنين.
