الخميس 28 مارس 2024
رئيس مجلسى الإدارة والتحرير
عبدالرحيم علي
رئيس مجلسي الإدارة والتحرير
عبدالرحيم علي

تقارير وتحقيقات

بعد قرار وقف إصدار التراخيص لمدة 6 أشهر.. المباني المخالفة تحت مقصلة القانون.. «التنمية المحلية»: 121 ألف عقار مخالف في المحافظات

البوابة نيوز
تابع أحدث الأخبار عبر تطبيق google news
«دور زيادة هنا أو عمارة عالية في الشارع ده مش هو سبب الأزمة».. هذا ما يردده كل مخالف دون أن يشعر أنه سبب الأزمة، فهناك 121 ألف عقار مخالف على مستوى محافظات الجمهورية، وفقًا لتحديث صادر من وزارة التنمية المحلية، الأمر الذي بات يشكل خطورة كبيرة على الثروة العقارية في مصر، مما دفع الوزارة لإصدار قرار بوقف إصدار التراخيص لمدة 6 أشهر، سواء الخاصة بإقامة أعمال البناء أو توسعتها أو تعليتها أو تعديلها أو للمساكن الخاصة مع إيقاف استكمال أعمال البناء للمبانى الجارى تنفيذها لحين التأكد من توافر الاشتراطات البنائية والجراجات بمحافظات القاهرة الكبرى والإسكندرية وعواصم المحافظات والمدن الكبرى ذات الكثافة السكانية العالية.

جاء هذا القرار بعد حديث الرئيس عبدالفتاح السيسي، عن المباني المخالفة في أواخر الشهر الماضي، عن عدم تفكير المحافظين في وقف تراخيض البناء على مدى السنوات الماضية، مشددًا على تنفيذ القانون.
وفقًا لقانون التصالح في مخالفات البناء، يحظر التصالح في مخالفات البناء المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، أو التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة، وحقوق الارتفاع المقررة قانونًا أو اتفاقًا، ما لم يكن قد جرى الاتفاق مع ذوي الشأن، ينطبق على المخالفات الخاصة بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.
كما نصت أيضًا المادة الأولى من القانون بعد تعديلها على حظر التصالح على أي من المخالفات المتعلقة بتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة، والبناء على الأراضي المملوكة للدولة ما لم يكن صاحب الشأن قد تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون، أو على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، أو تغيير الاستخدام للمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، ما لم توافق الجهة الإدارية، أو البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة.
وقال الدكتور عادل عامر، رئيس مركز المصريين للدراسات السياسية والقانونية، إن بعض فئات المجتمع يستغلون بعض الأزمات التي تمر بها البلاد للاستفادة منها في إنشاء المخالفات الخارجة عن القانون مثل تجريف الأراضي الزراعية والبناء عليها والمباني التي يتم تشييدها بدون ترخيص، موضحًا أن القانون حدد المخالفات بكل أنواعها سواء داخل خطوط التنظيم أو الأماكن التي لا يجوز فيها البناء، حيث راع القانون الظروف الاجتماعية للمجتمع، وعلى المخالفين التسوية مع الإدارات الهندسية أو الأحياء والمحافظات المختلفة خلال هذه الفترة الانتقالية.
وأضاف عامر، أن الدولة منحت المخالفين مدة لتسوية أوضاعهم ولإصلاح هذه المخالفات وفقًا لقانون التصالح على البناء وقرار إيقاف تراخيص البناء لمدة ٦ أشهر، حتى يتم التصالح وإنهاء أزمة هذه المباني المخالفة ما لم تهدد عمليًا التنظيم أو التخطيط العمراني للمحليات كما نص عليه القانون في ذلك، لافتًا إلى أن المخالفين خلال بداية أزمة فيروس "كورونا" وانشغال الدولة بها قاموا ببناء العقارات المخالفة على الرغم من أن المخالفات التي تمت خلال فترة ٢٥ يناير ٢٠١١ كانت تتعدى أكثر من ٢.٥ مليون مخالفة على مستوى الجمهورية، فهذا الأمر يؤدي إلى كارثة تهدد الأجيال القادمة، بالإضافة إلى تآكل الرقعة الزراعية وتجريفها.
وتابع، أن المخالفات تحدث البناء العشوائي والعشوائيات التي تعاني الدولة منها منذ سنوات، وتهدد أمن المجتمع الاجتماعي، واتخاذ الإجراءات حاليًا أمر كان لا بد منه منذ سنوات طويلة، خاصةً بعد تعديل قانون التصالح في مخالفات البناء، لردع المخالفين واستعادة هيبة الدولة، ومهما بلغت حجم المخالفات سيواجه المخالفين القانون الرادع، وتوقيع أقصى العقوبات عليهم على حسب الجُرم.
مخالفات البناء 

يرى الدكتور سامح العلايلي، عميد كلية التخطيط العمراني السابق بجامعة القاهرة، أن علاج أسباب وجود المباني المخالفة على مستوى محافظات الجمهورية أمر ضروري جدًا في الوقت الراهن، فمن ضمن الأسباب وجود جهاز إداري متحكم في العمران، مشددًا على ضرورة تغيير هذا الجهاز، الأمر الذي يتطلب وقتًا ومجهودًا كبيرين لجلب متخصصين في العمران، مقترحًا إمكانية وضع مجموعة من الحكماء أو المستشارين داخل وحدات الإدارة المحلية بدايةً من المحافظة وحتى القرية، ولا تتصرف أي قيادة إلا بالرجوع إليهم خلال هذه المرحلة الانتقالية، فهناك ملايين من المباني المخالفة في مصر وترتب عليها حقوق مواطنين لا ذنب لهم، وبالتالي لا بد من إدارة الأزمة بشكل احترافي.
ويستكمل العلايلي، أنه على سبيل المثال في محافظة الإسكندرية تحديدًا في "شارع بورسعيد" فهو شارع ضيق جدًا موازٍ لكورنيش النيل، فهو حاليًا ملئ بالأبراج التي يصل ارتفاعها من ٢٠ إلى ٣٠ دورًا مقابلة لبعضهم البعض بطول الشارع، موضحًا أن بناء هذه الأبراج كانت تتم على مرأي المحليات والمحافظة وتم توصيل المرافق والخدمات الأساسية إليهم بموافقتهم، وأقبل المواطنون على السكن في هذه العقارات المخالفة وهم لا ذنب لهم، وأمر مستحيل هدم منازلهم، فهناك بعض المخالفات التي يمكن إزالتها، مطالبًا بوجود خطة لفك التكدس العمراني الموجود في وجه الدلتا، لأن هذا الأمر من أساسيات المشكلة، فهناك طلب عليها، وبالتالي يدفع الناس إلى التمدد على أي أرض خالية.
ويوضح، أن الرئيس السيسي والهيئة الهندسية التابعة للقوات المسلحة يحتاجون المزيد من التعاون من قبل كل الجهات المعنية بملف العمران، وزيادة عدد المتخصصين في الإسكان والمرافق الاجتماعية والتخطيط العمراني والبيئة وغيرهم للعمل على هذا الملف وإدارة الأزمة باحترافية خلال فترة توقف إصدار تراخيص البناء التي تم إصداره من قبل وزارة التنمية المحلية، لافتًا إلى أن الأزمة تحتاج إلى وجود خطة مدروسة لها أبعاد كثيرة للوصول إلى حل مناسب للخروج من هذه الأزمة، وجود متخصصين في مجالس المدن والمحليات على مستوى الجمهورية، مطالبًا المحليات بعمل مراجعات للأزمة، مقترحًا عمل اجتماع لاختيار الجهات العلمية متخصص في كل جهة لوضع خطة في التعامل مع المحليات لإدارة التخطيط العمراني وكارثة المباني المخالفة.

ويضيف الدكتور محمد إبراهيم جبر، أستاذ التخطيط العمراني بجامعة عين شمس، أن قرار وقف تراخيص البناء لمدة ٦ أشهر في ظل الظروف الراهنة صائب جدًا، فإن عديدًا من مخالفات البناء والتي تصل إلى ٦٠٪ من الثروة العقارية في مصر، فهذا أمر كارثي، ولكنه واقع كان يتم خلال فترات انشغال الدولة، حيث تمر الدولة بفترات انتخابية أو أعياد أو إجازات رسمية أو أحداث مثل ما حدث في عام ٢٠١١، مشيرًا إلى أن في هذا العام تمت نسبة كبيرة من هذه المخالفات في البناء على مستوى الجمهورية، فضلًا عن المخالفات التي تمت تباعًا في فترات الانتخابات وغيرها، فإن جدوى هذا القرار لإنهاء فكرة البناءات المخالفة في ظل أزمة فيروس "كورونا" المستجد.
وتابع جبر، أن أزمة الفيروس كانت من الممكن أن تستقطب كثيرين لمسألة البناء المخالف خارج نطاق القوانين المحددة من قبل الدولة سواء كان الأمر متعلقًا بالتعدي على الأراضي الزراعية أو المخالفة داخل التخطيط العمراني وغيرها، موضحًا أن الدولة قرأت هذا الأمر مما دفع إلى ضرورة اتخاذ القرار بوقف تراخيص البناء في ظل انشغالها بأزمة الفيروس، وسيكون لهذا القرار مردود إيجابي على مدى فترة الـ ٦ أشهر، وسيغير الثقافة الاجتماعية لعقلية الإنسان مما يساهم في تلاشي أطر المخالفة، وبالتالي ففي مرحلة جديدة سيتم في سياقها إصدار قوانين، والنظر في مدى موضعية اللوائح والمعايير الحاكمة للأطر العمرانية، لأن المخالفة لها وجهان الأول نوع من أنواع ابتزاز من المخالف للدولة، ولكنه كشف عن القصور في الرؤى العمراني سواء فيما يتعلق بالمخططين أو المهندسين أو المعماريين.
وأما عن الوجه الثاني للمخالفة، فيكمن عما إذا كانت أطر العمران في مصر صحيحة ١٠٠٪ في أذهان المهندسين أو المعماريين أو المخططين، وتناسب أوضاع الإنسان المصري والبيئة أم تحتاج إلى نوع من أنواع المراجعات، مضيفًا أن وجود فرضية الخطأ في النظريات العمرانية التي تم وضعها من قبل المخططين أو المتخصصين، أمر ضروري لإصلاح المخالفات الإنشائية، فإن دور الدولة مرتبط بوضع القوانين والتشريعات والأسس ووضع السياسات الحاكمة في الإطار القيمي، ولكن هناك أخطاء ترتبط بذوي الأمر أو الاختصاص في المعايير واحتياجات الواقع وقراءة السلوك الطبيعي للمصري، فلا بد من الإلمام بكل هذه الأمور فيما يخص التخطيط العمراني.
كما أوضح الدكتور أحمد محمد فرحات، رئيس جهاز التفتيش الفني على أعمال البناء التابع لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أن المباني المخالفة والعقارات القديمة الآيلة للسقوط بمثابة قنبلة موقوتة تشكل خطرًا داهمًا على المجتمع والمواطنين، وبالتالي عندما تقرر الصفة الهندسية والفنية لجهاز التفتيش الفني أن مبنى أو عقارًا تتواجد به خطورة داهمة أو حصل على قرار الهدم فلا بد من تنفيذ هذا القرار في الحال، دون انتظار حدوث الكارثة، مشيرًا إلى أن القرار الجمهوري لإنشاء الجهاز رقم "٢٩" لسنة ١٩٩٣ أو في قانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨ تحديدًا المادة رقم "٥٨" التي تنص على أن جهاز التفتيش الفني على أعمال البناء يختص بأعمال الرقابة والتفتيش والمتابعة على الجهات الإدارية في كل أنحاء الجمهورية.
واستكمل، أنه يتم الحصول على عينات عشوائية، ولكن لا يمكن مراجعة كل التراخيص التي تصدر على مستوى محافظات الجمهورية، إلا أنه في حالة اكتشاف مشكلة في العينات العشوائية يتم إرسالها للحي والمحافظ المختص ووزير التنمية المحلية ووزير الإسكان والمرافق أيضًا، مضيفًا أن دور الجهاز إظهار المشكلات الموجودة في العقارات المعنية، ولكن دون أن يكون "سلطة تنفيذية"، إنما السلطة التنفيذية "الحي ووزارة التنمية المحلية"، مؤكدًا أن حملات الجهاز التفتيشية على كل الجهات الإدارية بنسبة ٩٠٪ يتم اكتشاف مخالفات ويتم إرسالها للمحافظ والحي ووزير التنمية المحلية، حيث إنهم المختصون بإزالة هذا الشأن.
وأكد، أن الأحياء المعنية بإصدار تراخيص البناء عليها التأكد من مدى مطابقة البناء للمواصفات المحددة في التراخيص، وفي حالة عدم مطابقتها للمواصفات فلا بد من إيقاف البناء وتسجيل المخالفة، مقترحًا عمل غرامات على الأجزاء المخالفة في المباني، موضحًا أن الجهاز يستقبل شكاوي المواطنين ويقوم بفحصها وعمل التفتيشات والرقابة والاستدعاءات من قبل النيابات، ولكن الجهة المنوط بها تنفيذ قرار إزالة المخالفة هي وزارة التنمية المحلية، مشيرًا إلى أن قانون التصالح يدرس سلامة العقارات التي سيتم التصالح عليها، وذلك في حالة إذا كان آمنًا إنشائيًا من خلال الاختبارات والفحوصات للعقار المعني بالتصالح.
وأوضح، أنه في حالة المخالفة للمواصفات التي نص عليها تراخيص البناء يمكن تطبيق عدم إدخال المرافق الأساسية للعقار من الأساس، مما سيساهم في عدم ارتكاب أي مخالفات فيما بعد، وذلك وفقًا لما يتضمنه القانون، مقترحًا عمل وحدة بحثية لإجراء الفحوصات والاختبارات الإنشائية على العقارات، وذلك بالتعاون مع بعض المعامل التي يمكنها أن تقوم بهذه النوعية من الاختبارات لضمان سلامة المباني التي سيتم إنشاؤها مستقبلًا.
حماية الرقعة الزراعية
أوضح الدكتور على الإدريسي، الخبير الاقتصادي، أن الدولة بذلت مجهودًا كبيرًا جدًا خلال السنوات الأخيرة للقضاء على العشوائيات، فإن التداعيات التي تحدث في مختلف المحافظات تخلق عشوائيات جديدة، لأنها مناطق غير مخطط لها تخطيط مركزي، وسيكون هناك تحايل لدخول الخدمات لهذه المناطق، مؤكدًا أن هذا الأمر سيدخل البلاد في مناطق الإصلاح والمدن الجديدة تكلف الدولة تريليونات من الجنيهات، فضلًا عن أن التعدي على الأرض الزراعية كمصطلح لن يصف حجم المشكلة التي نعاني منها. 
وأكد الإدريسي، أن المشكلة الأكبر هي التعدي على أفضل وأجود الأراضي الزراعية وأكثرها خصوبة، فمن المفترض أن إنتاجيتها أكبر من غيرها من الأراضي، وهذه الأراضي هي ما يتم التعدي عليها مما يضعاف حجم المشكلة والخسارة أيضًا، مشيرًا إلى أن معدلات الخصوبة لهذه الأراضي أعلى في حالة استغلالها وهي في مكانها للزراعة والإنتاج، مطالبًا بضرورة تغليظ العقوبات أكثر مما هي عليه الآن وفقًا للقوانين، وتفعيل الرقابة بصورة أكبر، فإن هذه المشكلة ليست وليدة اللحظة أو منذ سنة أو سنتين بل إنها منذ سنوات طويلة جدًا. 
وأردف، أن المشكلة تحتاج إلى تخطي عقوبتي الحبس لسنوات بسيطة أو غرامات مالية، فلا بد أن تتضاعف الغرامات، وأن تكون مرتبطة بالمصادرة من خلال مصادرة الدولة للأرض التي تم الاعتداء عليها من قبل المخالفين، وأن تدخل ضمن ملكية الدولة وتستغلها لبناء مستشفى أو مدرسة على سبيل المثال، موضحًا أن ثغرات القانون تسمح للمخالفين من الإفلات من العقوبات المستحقة على التعدي على هذه الأراضي، مما يجعل هذه "الدوامة" لن تنتهي، ولكن الفكرة ترتبط بأن تكون العقوبة مرتبطة بقرار المصادرة للحد من هذه المخالفات، مشيرًا إلى أن قرار وقف البناء حاليًا لمدة ٦ أشهر جاء في ٤ محافظات كبرى بسبب تداعيات فيروس "كورونا" المستجد وتزايد الإصابات، ولمراجعة القرارات الخاصة بالتراخيص وعمليات البناء التي كانت تتم، لأن هناك بعض المخالفين يستغلون هذه الفترة في ظل وجود الحظر للقيام بالبناء وعمل المخالفات، وذلك ما حدث أيضًا خلال فترة عام ٢٠١١ وحالة عدم الاستقرار وجدنا مخالفات في العقارات جسيمة سواء التعديات على الأراضي الزراعية أو الأدوار الزائدة في المباني، وهذا ما اتضح للدولة فيما بعد، القرار جاء لعدم التشتت في أكثر من ملف.
 واختتم، أن القرار سيحقق خسارة بعض الشيء في القطاع العقاري، وسيكون هناك انخفاض في الاستثمار، ولكن الظروف التي تمر بها البلاد هي ظروف استثنائية. 
44 ألفًا و304 طلبات لتقنين أوضاع مخالفات البناء 
أعلن تقرير صادر عن وزارة الإسكان، أن عدد طلبات التصالح وتقنين الأوضاع في مخالفات البناء المقدمة للجهات الإدارية بكل محافظات الجمهورية وأجهزة مدن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بلغت ٤٤ ألفًا و٣٠٤ طلبات، وذلك منذ صدور اللائحة التنفيذية للقانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ وحتى ١٩ مايو الماضى. 

جاءت محافظة الدقهلية في مقدمة محافظات الجمهورية في أعداد طلبات التصالح المقدمة بإجمالى ٣٥ ألفًا و١٨٥ طلبًا، بعوائد مالية متحصلة منها بلغ ٥ ملايين و٤٤٧ ألفًا و٤٤٠ جنيهًا، بينما سجلت محافظة الوادى الجديد أقل عدد من طلبات تقنين الأوضاع المقدمة بإجمالى ١٩ طلبًا، بعوائد مالية متحصلة منها بلغ ١٠ آلاف و٧٢٥ جنيهًا، ووصلت محافظة المنوفية إلى ٢٠ ألفًا و٩٤٢ طلبًا بعوائد مالية متحصلة منها بلغ ٤ ملايين و٢٧١ ألفًا و١٠٥ جنيهات.
 وفى الصعيد، جاءت محافظة المنيا في المقدمة بإجمالى ٩٦٦٢ طلبًا بعوائد بلغت ٢ مليون و١٧٠ ألفًا و١٧ جنيهًا، وحققت محافظة شمال سيناء عوائد بلغت ٤٦٢ ألفًا و٦٢٥ جنيهًا بتقديم ٩٦٧ طلبًا، مقابل ٤٣٤ طلبًا بمحافظة جنوب سيناء حققت عوائد بلغت ٢ مليون و٦١٢ ألفًا و٣٦٥ جنيهًا. أما في محافظة القاهرة فبلغت العوائد ٤ ملايين جنيه و٥٠٦ آلاف و٧٤٦ جنيهًا بعد تقديم ٣٧٠٣ طلبات، مقابل ١٤١٠ طلبات بمحافظة الجيزة، بعوائد بلغت ٤ ملايين و٢٠ ألفًا و٨١٧ جنيهًا، في حين حققت محافظة الإسكندرية عوائد بلغت ٦٢٠ ألفا و٦٠٧ جنيهات، بعد تقديم ٣١٧ طلبًا.